El Real Decreto-Ley 15/2020 de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, publicado en el BOE del día 22 de abril, prevé una regulación específica que permite modular o modificar las obligaciones contractuales de las partes, en los contratos de Arrendamiento para uso distinto de viviendas, si concurren los requisitos exigidos: i) imprevisibilidad e inevitabilidad del riego derivado, ii) excesiva onerosidad de la prestación debida y iii) buena fe contractual.
Las normas contenidas en los Artículos 1º al 5º del Real D-Ley, se resumen de la siguiente manera:
ARRENDATARIOS QUE PUEDAN BENEFICIARSE DE LAS MEDIDAS.
Podrán acceder a las medidas contempladas en el R. D-Ley, los Arrendatarios que cumplan los siguientes requisitos:
Tratándose de un inmueble afecto a la actividad económica de un trabajador Autónomo:
- Que este afiliado y en situación de alta en la fecha de declaración del Estado de Alarma (14 de marzo), en el Régimen Especial de los Trabajadores Autónomos o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas al amparo del referido Real-Decreto
- En el supuesto de que su actividad no se haya visto directamente suspendida en virtud del citado Real Decreto, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Tratándose de un inmueble afecto a la actividad económica de una PYME:
- Que la entidad cumpla dos, al menos, de estos tres requisitos exigidos por el Art. 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital:
- Que el total de las partidas del activo no superen los cuatro millones de euros.
- Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
- Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
- Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas al amparo del referido Real-Decreto
- En el supuesto de que su actividad no se haya visto directamente suspendida en virtud del citado Real Decreto, se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
MEDIDAS PREVISTA EN EL REAL DECRETO-LEY:
- Arrendador empresa pública o grandes tenedores de inmuebles.
Cuando el Arrendador sea una empresa o entidad pública de vivienda, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona, física o jurídica, que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, el Arrendatario podrá solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Decreto-Ley (23 de abril), una moratoria en el pago de la renta sin penalización y sin devengo de intereses.
La moratoria en el pago de la renta, que es obligatoria para el Arrendador, se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el Covid-19, sin que pueda superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
La renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán desde el momento en que se superen la situación aludida en el párrafo anterior o partir de la finalización del plazo de los 4 meses antes indicado.
- Otros arrendadores distintos de los anteriores.
Si el Arrendador del inmueble es una persona distinta de las definidas en el caso anterior (entidad pública y grandes tenedores), el Arrendatario que cumpla los requisitos establecidos en el Art. 3 del Real D-Ley, podrá solicitar del arrendador, en el plazo de un mes, desde la entrada en vigor del Real D-Ley (23 de abril), el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.
A estos efectos, las partes podrán disponer libremente de la fianza arrendaticia entregada por el Arrendatario, que podrá servir para el pago total o parcial de la renta pactada. En este caso, el Arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un (1) año, desde la celebración del acuerdo, o en el que reste de vigencia del contrato, si fuera inferior a un (1) año.
ACREDITACIÓN DE LOS REQUISITOS POR EL ARRENDATARIO.
El cumplimiento de los anteriores requisitos se acreditará por el Arrendatario ante el Arrendador mediante la presentación de la siguiente documentación:
- La reducción de actividad, mediante la presentación de una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75% en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
- La suspensión de actividad, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarado por el Arrendatario.
Podéis visualizar el Real Decreto en este enlace: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4554
La información contenida en esta Nota informativa es de carácter general y no constituye un asesoramiento jurídico. La misma fue elaborada el 18 de marzo de 2020 y actualizada el día 15 de abril de 2020. Bardají / Honrado Abogados no asume compromiso alguno de actualización o revisión de su contenido.
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